7月10日，在济南实行了3年多的商品房限购正式取消，市民购买新房和二手房不再需要提供限购证明。尽管聊城没有实行限购政策，而且济南取消限购目前还没有在市场上释放出比较明显的正面作用，但是与济南同属山东西北部城市的地缘接近还是让部分聊城房产业内人士倍感鼓舞。

　　那么究竟济南取消商品房限购对于聊城会不会产生影响呢？面对当前市场形势聊城开发企业又该如何寻求破局？聊城未来楼市又将走向何方？聊城房产网记者就此第一时间采访了前世联地产山东区域顾问事业部总经理邱敏，以下为采访实录：

　　聊城房产网：邱总您好，听说济南取消商品房限购后，聊城地产人中一部分比较兴奋，纷纷在朋友圈里转发相关微信，一些楼盘项目销售人员也以“楼市松绑”、“政府救市”之类的语言刺激购房者尽早出手。可以说，聊城虽未执行过限购，但是济南取消限购的消息还是对于聊城市场有了鼓舞士气的积极作用。您怎么看这种现象？

　　邱敏：对于商品房限购这样的地方性政策产生的影响，我认为更多的层面是地方性的，具体发挥作用仅限于一城一地。首先一点需要明确的就是，聊城不属于二线城市，也没有实施商品房限购政策。对于聊城而言，我认为能够产生的作用仅限于心理层面。

　　根据房地产行业规律，房地产市场走势，主要是受到供需结构决定的。目前聊城房地产市场出现的问题和济南的区别就是聊城没有限购，聊城出现市场萧条的原因主要是因为供需结构，其次就是开发商资金紧张，银行惜贷之后，开发贷和购房者按揭贷款受到限制，导致了开发企业现金流紧张；第三个方面出现市场萧条的局面还是因为购房者的观望。

　　从这个规律来看，供需、金融、购房者观望三个层面聊城和济南是相同的。济南限购的放开主要在第三个方面产生影响，对消费者的信心会有一个正面的影响。不会对前两个因素产生明显影响，基本面上的供过于求和金融环境的收紧仍是市场面临的重要问题。而且至于对第三个因素产生的影响到底有多大，我认为不可高估。短期来看济南的效果还没有产生明显影响，消费者也不可能会因为市场的放开就会立即产生明显的影响。就长期效果来看，也不可过于乐观。以之前已经放宽限购的呼和浩特为例，限购早就放开了，但是对于市场基本上没有产生大的影响。

　　购房者对于楼市的预期，更多的还要取决于供需的基本面。在供需结构没有变化的情况下，购房者信心的恢复我认为需要一个全国性的政策来调整，需要一个全国的氛围、一个比较明确的信号才能影响市场的信心。

　　所以我们说，济南限购取消对于聊城市场产生的影响是微乎其微的。

　　聊城房产网：邱总您刚才提到供需基本面是决定房地产市场形势的最关键要素，就聊城的实际情况来看，还有一些不同于其他城市的特殊性因素。从2013年开始聊城提出建设“双百大城市”三年攻坚战的城市发展战略，2013年主要是拆迁年，2014年无论是聊城市区还是下面县市改造的一大批城中村项目在今年集中入市。从根本上扭转了之前供不应求的局面，而且出现了明显的供过于求。在这样的市场情况下，聊城的开发企业该如何积极作为、走出困局呢？

　　邱敏：这个问题我们还要回到供需上面来看，需求不会一下子爆发，需求每年是恒定的，如果去年销售情况比较好的话，明显的会透支今年的市场需求。比如济南去年是多卖了100多万方，照目前的情况来看，去年增长的销量今年可能会还回来。具体看聊城，近期没有大的政策利好，或者是作为全国的某个行业的聚集基地或者是获得某个开放政策，短时间内大规模增加外来人口，因此购房需求猛增基本上是不可能的。从聊城的城市产业结构来看，聊城也不属于外向型的城市结构，外来人口在可预见的范围内没有大规模激增的动力。目前聊城房产市场的主要需求来源，我认为主要还是依赖县城的进城农民和聊城市区本地的改善型需求，而且刚才你也提到下面县城的城中村改造力度也是同步进行的，不排除也会消化部分原来计划来聊城买房的市场需求。

　　积极作为的前提是认清市场形势，刚才你也分析了聊城房产市场的供需情况已经出现了明显的供过于求，开发商采取措施应该是在认清这个形式的基础上采取的理性的行为。不排除目前一些开发商仍然不能与时俱进，还认为开发就能赚钱、建房就能销售，对于当前市场行情仍盲目乐观。也可能有些开发商已经明确的得到了这样的市场信号，但是仍然寄希望于这波市场行情会和2008年、2012年的政府主导的政策调控那样，会有迅速复苏的那一天。在这里我还是要提醒开发商要尽早的抛弃幻想，行动起来。

　　聊城房产网：邱总，您认为针对目前困局聊城开发商可以采取的行动有哪些呢？

　　邱敏：聊城房地产市场出现的目前这种因为快速城镇化期带来的困局其实在一些二线城市甚至一些县城早已经经历过。比如像杭州及寿光、贵阳，这些城市比聊城提前两年进入这个情况，所以聊城开发商可以去这些城市看看，在经历这个变革的时候当地的开发企业是如何调整策略的。

　　除了学习相同城市之外，在聊城我认为开发企业不是没有办法可以破局。对于济南取消限购的事情，可以宣传、可以提振市场信心，但是千万不要把希望放在济南取消限购带来的正面影响上。开发商目前迫切需要做的就是根据项目成本情况及早的把价格降下来，降到位，真正的让利消费者；另外，围绕区域市场需求，开发适销对路的产品，把产品研究好，产品附加价值提上去。当然，购房者有买涨不买跌的心理，可能越降价越不买，但是购房者中也是有意见领袖和理性思维的，开发商成本之上保留适当利润仍大有市场。当然降价也并不一定就是赤裸裸的价格调整，目前一些城市就出现了一些新颖的方式，比如降价回购等等，都是可以借鉴的。

　　另外，目前淡市之下，开发企业不应该再单独作战，而应该协同起来、同舟共济。应该成立一些行业协会和组织，步调协调起来，制定好共同的策略，千万不要出现个别开发商伤害市场的行为，一旦出现不仅仅对于市场规则是一种破坏，对于市场的预期影响更为长远。

　　为了从整体上稳定市场预期，我认为虽然聊城没有实行限购，但是仍然可以从政策层面释放一些利好，稳定市场预期、提振市场信心。比如太原就出台了促进房地产和金融行业发展的一些条例，对于扭转市场预期有很好的作用。另外，从政策层面也可以为开发商营造较为宽松的税费政策，缓解当前资金紧张的情况。

　　聊城房产网：好的邱总，非常感谢您的智慧分享，也祝您工作顺利，谢谢！

　　邱敏：谢谢！