2014年5月28号，历经3次调整的董家渡13、15地块规划最终确立并公布，得益于其优越的地理位置以及稀缺的滨江资源，规划一出便引起了业内的极大关注。此后该地块又历经预申请、挂牌以及现场竞价等诸多环节，几乎每一次都牵动着市场的神经。

　　董家渡地块花落谁家，一时引起业内人士的竞相猜测。从最早的九龙仓，外滩滨江投资开发（集团）有限公司，再到中民投，均被传出“与该地块有染”。然而随着8月21 号中国民生投资股份有限公司（以下简称中民投）的正式挂牌，董家渡地块的每一次动静便与其紧紧联系在一起，双方“有情人终将牵手”似乎也渐渐成为了“阳光下的秘密”。

　　11月18日，随着上海市房地产交易中心的一锤落定，起始价就已经超过“徐家汇中心地王”的董家渡地块，最终仅上浮0.5亿，以248.5亿元的总价成交，整个竞拍用时一分多钟，而竞得者也正是大家之前普遍预测的中民投。

　　至此，围绕中民投与董家渡的故事方才告一段落。

　　闪电成交 “地王”引发关注并非事出无因 

　　地块竞拍当天，虽然整个竞价过程只加价一轮，而且耗时仅有1分多钟，但是从现场众多的媒体记者，可以看出业内对董家渡地块的关注并非一般。而竞拍当天，包括黄浦区政府也相当罕见的有工作人员到场向媒体提供了宣传资料。

　　事实上，今年5月董家渡地块尚未入市，仅是地块“详细控规”的出台就赚足业界眼球也并非事出无因。

　　首先，上述地块属于上海南外滩黄埔滨江板块，是黄浦江沿岸除了陆家嘴、外滩之外的又一核心区域，这对于“寸土寸金”的上海来讲，属于稀缺地块，未来升值潜力巨大。分析人士称，由于董家渡地块位于外滩集聚带，高起点的规划以及与陆家嘴一江之隔而又享有一线江景的稀缺地理位置，令其尚未面市就已获得巨大的关注。

　　公开资料显示，董家渡13、15地块东起中山南路、南至东江阴路、西临南仓街、北靠王家码头路，总面积约17.51万平方米，其中出让土地面积约12.67万平方米。地块规划为商业、办公、住宅综合用地等多个地块。地上总建筑面积不超过701900平方米。

　　“搞开发的，有能力的谁不想在这样的黄金区域拿块地？”某业内人士对记者表示。其表示无论哪家房企最后争得此地块，不说别的，光是在“金融中心的金融中心”，能够拥有这些土地，本身就是企业自身实力的象征，更别说是如此大的体量。

　　其次，董家渡地块创下的多项记录也是引起人们关注又一重要原因。

　　10月13日，命名为 “小东门街道616、735街坊地块”（即董家渡13、15号地块）在上海市土地交易中心刚一挂牌便刷新多项记录。起价248亿的总金额，虽然与此前普遍预测的300亿有所出入，但也已经轻松超过上海市前总价地王徐家汇中心217.7亿元的成交记录。而按占地面积计算，董家渡地块的每亩地价（起始）更是达到了1.3亿。同样也一举刷新了国内每亩地价之最。

　　此外，光是上述地块的保证金就达到50亿元，比此前徐家汇中心35亿的保证金记录足足高出15个亿，差不多相当于整个上海市10月经营性用地出让金额。数据显示，2014年10月份上海市经营性用地出让总共才成交16.57亿元。

　　值得一提的是，随着今天董家渡地块的“闪电”成交，其高达248.5亿的总价虽然一举刷新上海市总价地王，不过，“一团和气”的“兄弟之争”使得地块成交价格并未打破全国总价地王纪录。目前这一纪录的保持者为2010年1月广州亚运村地块，当时地块成交价为255亿元。

　　低调的主角 乏味的剧本 

　　然而，除了上述原因之外，关于董家渡地块“定向出让”的传闻也不得不提。今年5月上述地块规划第3次修改刚一出炉，即有业内人士指出，“规划调整并非无缘无故”，此举或意在定向出让给某家企业。

　　从那时开始，董家渡地块就频频与中民投“联袂出镜”，关于董家渡地块的剧本似乎就选定了“中民投”这个主角。后来虽有九龙仓等知名房企出来“抢戏”，不过故事的情节还是朝着人们的预期渐次展开，只是“主角”显得有些神秘。

　　彼时一位不愿具名的港资开发商告诉记者，虽有多家房企对该地块表示出极大兴趣，但“实际上，这块地应将会属于某中字头民营投资公司”。而其所指的中字头企业正是中民投，这一点，从后来媒体的报道中似乎也得到了印证。

　　今年早些时候，在董家渡地块规划修改之前，中民投董事长董文标就表示，“将于9月在上海黄金地段拿地，盖一座近百层的高楼”。并且他告诉中民投的股东们，“三年即能回本”。说完不久，新修改规划就显示董家渡地块限高从240米调整为300米，与董文标的承诺不谋而合。

　　紧接着，8月21日，在其上海市黄浦区正式挂牌的揭牌仪式上，中民投首次全面披露九大投资战略方向，房地产正是其中之一。当时业内专家表示，董家渡地块极有可能是中民投在地产领域的首个项目。

　　随后9月3日，董家渡地块终于正式步入出让流程，开始接受预申请。不过，在此前后，除中民投之外，业内传出还有别的开发商将参与竞拍。当时媒体称，董家渡“全国总价地王”已有三个意向卖家，一家是中民投，一家是上海外滩投资开发（集团）有限公司，第三家则是港资大牌开发商九龙仓。

　　颇有意思的是，有媒体援引知情人士表示，九龙仓对该地块格外看好，夺地态度也颇为“坚决”。当时有媒体称，“为了俯瞰地块全景，九龙仓主席曾4次登上附近高楼天台”。同时“为了挤入‘决赛’，九龙仓还专门发了一笔50亿美元的融资”，一时之间引人无限联想。

　　然而这一切，都随着10月9日董家渡地块预申请结果公示而逐渐明朗。官方资料显示该地块预申请人仅有2名。而地块也仅面向预申请竞买人出让。据知情人士透露，此次出让有效竞买人实为中民投与泛海控股集团。

　　此前传言的九龙仓不在其中，九龙仓集团副主席在地块挂牌当日宣称，“九龙仓从未申请竞买！”

　　值得一提的是，作为最终有效竞买人之一，泛海集团虽然首次在董家渡地块“准买家”队列中出现，不过因其与中民投关系密切，分析人士指出，本次董家渡地王无论哪家获得，受益群体都是一致的，只不过最终主导这个项目开发的幕后人不一样而已，甚至都有“底价成交”的可能。

　　随着今日（18日）上午董家渡地块的最终成交，这个预期之内“剧本”也暂时画上了句号。结局唯一有所变动的是竞得人主体并非只有中民投一家，而是变成了中民投，上海外滩投资与上海佳渡置业三家组成的联合体。

　　资料显示，上海外滩投资作为黄浦区国资委下属政府性投资公司，其在黄浦江沿岸外滩金融集聚带拥有大量土储，主要以总体发展商的身份，对外滩地区进行功能性再开发。

　　而关于上海佳渡置业，工商资料显示，成立于2014年9月22日，公司注册地址门牌号与中国民生投资同为黄浦区中山南路100号，公司法人代表为张志超。

　　为什么是中民投？ 

　　事实上，对于董家渡地块最后的竞拍结果，业内大多表示并不意外。

　　黄浦区政府表示，该地块是黄浦区近期“开发规模最大，地块最为完整、区位条件最为优越”的黄金地块，是南外滩地区功能和形象的标志。地块规划强调体现整体性和标志性，通过“功能复合、整体开发、兼顾历史与宜居”等综合手段来实现工作、休闲、居住深度融合的国际金融商务社区的目标。

　　为了符合外滩金融集聚带的开发规划与实现金融机构和企业总部聚集的功能定位，同时兼顾对整个地区长远发展的贡献和支撑作用，黄浦区政府能为地块“选个好娘家”也算是用尽了心血。此次采取的“带规划附加图则”整体出让的方式，正体现了这一点。

　　黄浦区要求受让人对地块整体受让，并严格按照规划要求统一开发。为此设置了诸多“门槛”，比如，受让人须自持办公部分地上建筑面积不低于60%,10年内不得转让；受让人须长期自持住宅部分建筑面积不少于5000平方米用于租赁,不得擅自销售,受让人如需销售,销售前须征得出让人同意等等。

　　诸多出让条件可以看出，黄浦区政府极力想寻求一家与地块金融中心定位相契合的企业来进行开发。除了要有一定的资金实力、懂房地产开发之外，甚至还要强调企业有一定的“金融属性”，那么显然能满足这些要求的房企也真的屈指可数。

　　“地块正是南外滩核心地段重点地块之一，地块规模大，总投资成本高昂，同时地块是带规划出让土地，条件非常多，中民投从经济角度来讲是实力最强劲的。同时其业务范围也符合对地块资本运作和金融专业服务的功能。”上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示这次竞标结果实至名归。

　　资料显示，今年8月在上海正式成立的中民投，系全国工商联牵头组织、59家知名民营企业发起设立，注册资本为500亿元，意欲打造全牌照金融平台。其经营范围主要为股权投资、股权投资管理、商务咨询、财务咨询、实业投资、资产管理、投资咨询等，涉及新能源、钢铁、矿产物流、房地产、物业管理、航空等产业领域。

　　此外，中民投挂牌之日曾表示，公司房地产业务重点拟在一线城市核心地段开发持有优质项目，形成中民投核心资产，因此业内分析其对优质地块的迫切性很强，夺得董家渡地块无疑算是讨了一个头彩。

　　“或正是看准了上海大政策环境对金融创新的支持，所以民营金融机构中民投择机成立，而有意介入黄金地段的董家渡地块仅是中民投产拟通过金融产业平台，去挖掘更多综合收益”。某专业人士表示，中民投竞得董家渡地块，是其借上海黄浦政策优势，开启金融大布局的第一步棋。

　　也许，短短一分多钟的竞拍让业内人士大呼“并不过瘾”，但无疑248.5亿元的“地王效应”或许又会对上海楼市进行一次提振。

　　托马斯·卡莱尔曾说“金钱是这个社会唯一的链接点”。217.7亿，248.5亿，255亿……当天文数字的土地出让习惯性攀升，麻痹了视线，宠坏了市场。尽管没能创造全国纪录，到上海新高，也足以令业界、媒体、公众在这个初冬为之疯狂。

　　一幕已知的戏剧，或许如此这般“皆大欢喜”，才能“合理”地在房地产进程中扮演“合理”的角色。（新华房产记者 梁鸿儒）