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济南墓地价格15年涨幅10余倍 是谁在背后推波助澜

来源:济南时报   作者:李永明   2015-03-30 14:25:00

关键词:墓地 招拍挂 涨幅 办法 殡葬管理条例

济南经营性公墓一年涨两次价  2014年5月以来,济南房价接连下跌,而经营性公墓价格反而以平均每年涨价两次、每次2000元的趋势上涨,15年来涨幅10余倍。对此,济南市民政局回应,由于该公墓在《山东省公墓管理办法》出台前筹建,因此该“办法”无法对其约束。

济南墓地价格15年涨幅10余倍 是谁在背后推波助澜

  市民在玉顶山公墓扫墓 高歌 摄

  近日,民政部发布《2014-2015中国殡葬事业发展报告》绿皮书指出,在大部分省份现有墓穴将在10年内用完的背景下,目前特大城市存在墓地价格虚高等问题。

  济南是否也存在类似问题?对此,本报记者进行了调查,从墓地成本、利润空间、土地猫腻、法律空白等角度为您一一揭秘墓地“机关”。墓价上涨房价10连跌,墓价却翻着跟头涨——

  “任性”!济南经营性公墓一年涨两次价

  2014年5月以来,济南房价接连下跌,而经营性公墓价格反而以平均每年涨价两次、每次2000元的趋势上涨,15年来涨幅10余倍。对此,业内人士认为,墓地涨价看起来任性实则正常。

  调查: 济南墓地15年涨价10余倍

  “15年前,只需几百块钱,最多千把块,就能买一块墓地,但现在已经涨到了一两万块。”玉函山安息园负责人孙先生遥望着墓群感叹。

  玉函山安息园的墓地并不是最贵的,在长清福寿园公墓,最便宜的墓地也要9800元,这种价位的墓地只有一个小卧碑,上面只刻着逝者的名字。中档的墓地价格已涨到四五万,价格最高的则需 10万。记者探访济南3家经营性公墓发现,中档墓地的售价一般在3万元左右。

  与济南房价2014年5月以来的10连跌相比,我市经营性公墓价格却平均一年涨两次,每次涨价2000元左右。一家公墓的销售人员告诉记者。从2000年到2014年,济南在岗职工月平均工资上涨5.4倍,而经营性公墓的均价却上涨10余倍。

  销售人员:“卖坟”要比卖房难

  多位公墓经营者表示,墓地涨价趋势看起来任性,实则想赚钱很难。

  一家公墓销售负责人告诉记者,“‘卖坟’要比卖房难,一块墓地卖完至少得100年,回收周期是相当长的。”作为济南市首家经营性公墓,玉函山安息园负责人对此表示认同,他告诉记者:“即便是在上世纪90年代民营资本尚未介入公墓市场时,政府部门售完整个墓园也足足花了20年。”

  “房子卖完了就可以了,但墓地的后期维护是很关键的。”玉函山安息园负责人介绍,一个公墓至少需要一个三四十人的团队,仅员工工资一项每年就得三四百万。看护、卫生、苗木栽种等,牵扯的人力、物料费用每年都在上涨,由此便导致墓地价格不断上涨。

  与此同时,虽然墓地与房地产一样拥有土地证,但墓地无法抵押贷款,无法转化出其他效益。国家还规定,不得转让或买卖墓穴,像炒房一样炒墓就是违法。

  案例: 每年2000万支出要均摊到每个墓穴

  一位业内人士介绍,他曾经营的公墓占地900亩,仅征地一项就需一次性投入2亿元,每年银行利息就得1200万元,再加上土地使用税、员工工资和其他管理费用,每年维持一个公墓正常运转的投入总共需要2000多万元。而在公墓建设期满20年之前,经营方无法二次征收管理费。因此,除了销售墓地,公墓没有任何收入来源。

  “即便是打造全市最好的公墓,一年也就能卖出1000多个墓穴。”该负责人介绍,这也就意味着,每年2000多万元的开支需要均摊到1000多个墓穴上,每个墓穴均价2万元,基本与目前公墓的市场行情相符。

  暴利疑云

  低价拿地高价卖墓 非法墓地谋暴利

  墓地价格接连上涨,背后究竟有没有暴利驱使?

  “对那些经营不正规的非法墓地来说,是有暴利可图的。”一家公墓经营者透露,一块墓地能否获得暴利,关键在于土地性质上。

  按照《山东省公墓管理办法》,建设公墓,除了要通过政府部门层层审批,还必须通过招拍挂确定土地使用权。“非法墓地大部分是租用的集体土地,租用期限短,投入也就少。”上述知情人士透露。

  业内粗略估计,目前,济南市除了10家正规经营性公墓之外,还有70多家公墓,其中包括违法买卖的公益性公墓、未办理相关手续的经营性公墓等。“合法经营的公墓根据成本提高墓地价格后,非法公墓也随之提价。比如,售价都是4万元/块,合法公墓一块墓地能赚1万元,而非法公墓能赚到2-3万元。”这位经营者介绍。

  而在大多数购买者看来,墓地就是一块墓碑,同等档次的墓碑,人们更愿意选择价格较低的。“这正是为什么全市每年有5.5万人亡故,合法公墓却经营惨淡的原因。”土地性质猫腻多 买墓地小心被坑

  市民政局社会事务处相关负责人介绍,目前我市10家合法的经营性公墓中,只有两家是通过土地出让的方式高价买地获得永久使用权的。大部分公墓则是政府划拨用地,免费使用土地。

  除了以上两种获得土地使用权的正常渠道外,目前济南市的墓地用地性质五花八门。市民在为逝者选购墓地时,一定要弄清土地性质,以免被坑。

  案例少征多建,移花接木

  “南部一处正规经营性墓地,只征用了少量土地,剩余土地大部分是租用了临近村庄的集体土地。”业内人士透露,该公墓违规占地155亩,每个墓穴占地约2平方米,一亩地可以建造墓穴300个,如果购买了土地手续不合法的墓穴,很有可能会带来各种麻烦。

  对此,济南市民政局相关负责人表示,该公墓已被责令停止销售,目前正在补办各项手续。

  案例先租地后有政策,难以约束

  济南南部一家公墓1000多亩地,全是租用的周围村庄的集体土地。为了降低成本,该公墓首次租期只有30年。由此便为购买者遗留隐患:30年土地到期后,如公墓不再续租土地,土地被强制收回,墓地恐无法维护。

  对此,济南市民政局回应,由于该公墓在《山东省公墓管理办法》出台前筹建,因此该“办法”无法对其约束。

  案例私家墓地动用集体土地兴建

  刘长山路延长线附近,不少墓地并未通过山东省民政厅审批,也未在市民政局注册备案,无任何正规手续。记者探访发现,其中有些墓地是私人出钱租地建设,或者直接以村集体的名义建成,这类私建公墓并不少见。

  根据《殡葬管理条例》规定,未经批准,擅自兴建殡葬设施的,由民政部门会同建设、土地行政管理部门予以取缔,责令恢复原状,没收违法所得,并处违法所得1倍以上3倍以下的罚款。法律空白公墓良性发展需补齐法律空白

  采访发现,目前公墓的建设发展面临土地使用权获取方式不明确、规划不足限制建设空间等尴尬。因此,要想保障公墓健康、良性发展,必须补齐相关法律和规划的空白。

  公墓用地性质亟须法律明确

  “国务院出台的《殡葬管理条例》,并没有明确公墓应该以何种方式取得建设用地使用权。2011年出台的《山东省公墓管理办法》虽要求建设或扩建公墓须通过招拍挂的方式确定土地使用权,但办法刚性不强,只是部门规章,上升不到法律层面。”市民政局相关负责人告诉记者,公墓用地的性质、取得土地使用权的方式、期限等问题亟待法律明确,土地管理法及其他相关法律法规应无缝衔接。

  公墓建设尚需科学规划

  从经十路遥望而去,一座海拔不到100米的山丘孤立在高楼大厦的包围中,那就是临近饱和的玉顶山公墓。

  “20年前政府批给我们300亩地,让我们自行征地建设,我们最初只征收了100亩地,但随着城市建设向东扩展,周围居民区也多了,剩下的200亩土地也就征不上来了。”27日,玉顶山公墓负责人告诉记者,全国不少城乡在规划时没有统筹考虑,导致殡葬设施在城市中的地位比较尴尬。

  按照国家《殡葬管理条例》,在允许土葬的地区,县级人民政府和设区的市、自治州人民政府应当将公墓建设纳入城乡建设规划。

  济南两家公墓超万座墓穴逾期

  面临二次交纳管理费,其中有2000多座“无主墓穴”欠费

  《山东省公墓管理办法》规定,公墓使用权限最长不超过20年,期满后继续使用,需再交管理费。目前济南建设最早的两家公墓——玉函山安息园和玉顶山公墓已出现1.15万座逾期墓穴,墓主家属面临二次交纳管理费。而更尴尬的是,这其中有2000多个“无主墓穴”无人交费。

  玉函山安息园1/5“过期墓穴”欠费

  25日,玉函山安息园负责人孙先生介绍,自1987年建成至今,已有4万多块投入使用的墓穴。“最早售出的墓地,至今已超出使用年限5个年头了。按照《山东省殡葬管理规定》要求,公墓使用20年到期的,应办理继续使用手续。意思就是到期再交钱,包括租用费和管理费。”

  但玉函山安息园的继续收费并不顺利。“5年来,已有1万块墓到期,该续交管理费,但有2000多块墓没收上来。未来5年内,4万块墓地将陆续到达20年期限,都面临着续交管理费的问题。”

  三年内只能“赔本”维护“过期墓穴”

  对于早已饱和的玉函山安息园来说,过去的10多年来,基本上一直在吃老本维持运营。直到近5年来,才开始有墓主家属续交管理费,每年本应收入180多万。但由于其中有2000多名墓主家属不续费,每年有36万的欠账。

  每年园区低产出、高投入的状态,至少需要再维持3年。等到需要续交管理费的墓穴数量达到3万个,才能扭亏为盈。目前玉函山安息园和玉顶山公墓的支出都是直接从市财政拨款,收入亦然。依托于市财政,公墓不会出现无力经营的局面。独立经营的公墓,20年到期后,管理费若无人续交,则面临经营困难。

  “无主过期墓”问题亟待破题

  对于2000多个不续交费用的墓穴,玉函山安息园相关负责人表示,他们也只能清明期间在园区支个牌子提醒交费,不可能上门去催。

  《山东省殡葬管理规定》明确要求,公墓主办单位应当在期满前180日内通知户主办理继续使用手续;逾期不办理的,按无主墓处理。“逾期是指多长时间,无主墓该如何处理,都是企业行为,公墓可以与墓主家人合同约定。”济南市民政局工作人员介绍,政府对此无指导意见。

  “无主墓不像违章建筑,牵扯问题太多,不能毁掉。”玉函山安息园负责人孙先生介绍,尽管没有续费的墓穴有这么多,他们也只能继续进行后期维护。

  原标题:济南墓地价格15年涨幅10余倍 是谁在背后推波助澜

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责任编辑:张令可

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