东莞一楼盘降价超20%遭拒签 多城设降价上限引争议

　　近日，东莞出现开发商降价超过20%导致购房者无法网签的情况。“现在市场信心不足，不降价很难换来成交量。但如果地方政府不让我们大幅降价促销，我们的日子可能会越来越难过。”一家上市房企营销负责人如是说。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进接受南方日报采访时表示，房企目前希望通过降价来促进库存去化，但在价格下调幅度受管控的情况下，此类营销手段的效力大打折扣，“一些房企如不能通过大降价增加成交量，不排除存在资金链断裂的可能”。

　　低于备案价网签遭锁屏

　　据此前媒体披露，东莞南城刚需大盘世纪城·幸福公馆于4月底开盘时，其中一栋楼推出带精装修的特价房，整体均价约为9800元/平方米。而东莞市物价局网站上，该栋备案的整体均价为12439元/平方米。也就是说，这部分房源价格下降幅度高达21%，明显超过了规定的15%。

　　记者了解到，部分购房者买到该特价房后发现，由于这批房源违反了当地政府“超过备案价15%降幅，需重新备案”的规定，无法进行网签。

　　29日，记者致电世纪城·幸福公馆售楼处，一位销售人员表示，开发商会想办法解决的，客户不用担心。当记者追问目前销售情况时，上述销售人员表示暂时不方便透露。

　　东莞物价局一位工作人员曾就此表示，该楼盘后来提交了备案价格调整申请，目前的销售价格仍以旧的备案价为依据，在房管局未录入新的备案价格前，如果成交价低于备案价15%，商品房网上销售系统会自动锁屏，签不了买卖合同。

　　“此类政策的出台，会削弱购房者对于房价大幅下滑的预期。”上海易居研究员严跃进分析，如果这些楼盘的降价幅度受牵制，那么购房者入市的节奏就会加快。尤其压抑已久的购房者看到房价下降面临阻力时，整个楼市的入市情绪会被带动起来。

　　多城设15%—20%降价上限

　　据了解，早在2011年，东莞住建局、房管部门就联合发布文件规定，新建商品住房项目，销售价格一经备案，将自动设置15%的下调限幅。“这几年一直都是这样管制的，东莞的开发商都知道，我们对涨价重新备案的审核时间是2个月，降价走完流程需要20天左右，从审批时间上也能看出，降价比涨价相对要容易。”上述东莞物价局工作人员说。

　　此外，深圳、上海及南京等地都有类似的规定。本报昨日报道，杭州对房企项目降价超过备案价格15%不予网签。

　　2011年第四季度，龙湖、绿地、中海地产等大型房企在上海的多个项目房价下调幅度超过20%，其中一些项目的售楼处被前期业主打砸。针对楼市乱象，上海市于当年11月出台措施，规定项目销售价格浮动幅度超过20%，开发企业需要重新备案审批。

　　自2010年9月起，深圳对房企降价设置了15%的上限，对超出备案价格的楼盘均不予网签。深圳规划国土委有关人士曾表示，深圳是最早明文规定对涨价和降价行为进行管制的，而大部分城市只是暗中执行而已，几乎每个城市都有这样的管控系统。

　　据上海易居严跃进分析，很多城市设置降价幅度，实际上是出于维护价格稳定的目的。目前很多房企的降价有炒作的嫌疑，所以，政府通过明确下降幅度，防止部分房企的尾盘大降价做法。

　　“限降”举措引发争议

　　这种限制房企降价幅度的做法，引发了广泛争议，有人认为此举有违让市场决定资源配置的精神，也有人认为此举可以稳定市场秩序。

　　有不少业内人士称，本届政府的改革思路是减少对市场的干预，让市场在资源配置中起决定性作用，地方政府限制房企降价的行为与这一思路相悖。

　　“当初出台这个规定时，主要是为了控制房价上涨，抑制开发商随意乱涨价，如果不管制，这几年房价恐怕难以想象。”上述深圳市规划国土委内部人士认为，商品房是特殊商品，需要政府管理指导定价。他表示，现在处于楼市下行期，购房者应理解政府限降行为是有意维护市场稳定，因为房价过度下滑不利于经济稳定。

　　上海易居严跃进则认为，从目前情况看，限制降价对于稳定市场预期是利好。政府的限降做法看似损害了房企定价自主权，但实际上能在一定时间内促使购房者加快入市，也有利于房企库存的去化。

　　严跃进认为，可以预计在二季度和三季度，整个楼市有下行风险，这也意味着此类楼盘的售价将面临一个下降的可能。那么地方政府的限降措施就会持续。“当然，在这个过程中，不排除很多房企会纷纷申请调低备案价格，从而让降价满足地方政府的监管要求。”