购房者短期压力大 资金实力不足慎选

　　3月楼市“小阳春”未现，4月初签约又探底，楼市“钱紧”持续，越来越多的楼盘开始利用自有资金“垫首付”，降低购房门槛。甚至部分一手、二手中介也开始借消费贷等各类贷款涉足于此，以促成交。

　　分析称，“垫首付”实质上是房企营销噱头，还可能演变为中国“次级贷”。对购房者而言，虽然“入场”成本降低，但是其购房之初一段时间的资金压力都将非常大；而对于房企或者中间的中介机构而言，“垫首付”也意味着在房价波动过大之时，将承担更大的风险。

　　文/图 记者潘彧

　　“9万首付享一线真海豪装大户型”，清明节当天，记者的手机收到来自南沙区时代南湾项目的短信。按此前的价格计算，若首付三成，该盘最小单位首付至少要在40万元上下。

　　穗多个大开发商入战团

　　此前，保利、合景、祈福、雅居乐等多个大开发商均先后推出垫付首付的促销活动，涉及楼盘已达近20个。其中，保利旗下广州三个项目高调宣布实施“分期首付”优惠活动，首次置业者首付一成，剩下的首付，若是首套房则4个月分期给清，二套房首付期限则达到9个月。不久，天健上城便跟风推出四套“零首付”房子吸引置业者。

　　此后，合景誉山国际、合景天峻先后推出分期首付的优惠活动。

　　从新盘分布区域来看，绝大部分属于市郊各区。

　　各地各出奇招

　　此外，深圳、北京、南京、上海等多个城市的楼市均出现在“降首付”上做文章以吸引买家的现象。有媒体报道，深圳新兴二手房中介平台中跃地产，在店铺门口打出了零首付的广告牌吸引客户眼球。在深圳大亚湾片区，开发商以各种名目“垫首付”也已屡见不鲜，其中三远大爱城甚至可做到“零首付”。

　　而在开发商、二手房中介以外，新房代理行业逐渐开始替买不起房的人补充首付。例如，世联行云贷针对该行代理的楼盘业主，贷款额为所购房源首付的一半，贷款期限短至3~6个月，长达1~3年。

　　成交仍下跌凶猛

　　不少地区的一手房交易依然趋冷。在阳光家缘签约数据可以看到，相比三月底日均近300套的签约量，截至4月6日，广州市4月日均签约量已经“腰斩”至132套。

　　网易房产数据中心统计显示，上周广州全市网签1045套，环比大跌44%，合计面积接近12万平方米，所有区域的网签量都出现下降，跌幅最小的番禺也下跌了10%。同样，4月开始第一周，北京楼市成交量相比3月同期再跌22%。一位一手代理相关负责人认为，签约量不足也与目前推货量少有关。

　　而新建住宅方面，由于供应逐渐增加，全国主要的一二线城市都出现了新盘降价现象。中原地产首席分析师张大伟认为，“2季度的销售压力加大，房企‘让利跑量’心理渐占上风，供需格局已悄然生变。”

　　张大伟坦言，2013年北京2万元/平方米左右的刚需项目供需比基本是1:4，但目前看已降至1:2，供需结构出现扭转的可能性依然存在。

　　“垫首付”各方风险

　　购房者

　　1.楼市风险越来越大，资金实力不足以购房的消费者勉强入市风险非常大。

　　2.部分楼盘需等首付款分期支付完毕，再签订购房合同，如果开发商遇到资金紧张跑路，购房者将没有保障。

　　房企、中介

　　采取零首付、低首付，只要房价有波动，购房人很可能就断供，“这其实就是美国次级贷。”

　　业内：垫首付不会是趋势

　　以保利地产所推分期方式为例，若购买一套200万元的住宅，购房者缴纳20万元首付后，分四个月还清三成首付，每月首付的压力高达十几万元。购房者初期压力非常大。

　　由于目前广州市依然有不少楼盘采取双合同，意味着能够“分期付款”的合同仅仅是房款的一个方面，而另一部分购房款以“装修合同”的方式，同样要一次性支付或者在短时间内支付完毕。

　　“‘垫首付’现象主要发生在一些供应大、地段较偏远、房企库存大、资金紧张的楼盘，实质上是房企营销噱头。”亚太城市房地产协会会长谢逸枫表示。记者调查也发现，大部分“分期付款”的项目并未降价，反而部分项目价格比起前期有所上升。

　　深圳世联地产顾问公司董事长陈劲松则公开表示，房企垫首付不会是趋势：“首先变相降低首付，违反了首付规定；其次，分期支付，违反与银行的按揭贷款协议，有骗贷之嫌；第三，大部分企业现金流并不支持。”