本报记者 刘宇鑫

　　在本市一季度二手房交易遇冷的情况下，40年或50年产权的商住楼情况又如何？把一套商住房挂牌的陈先生可算体会到了“吃挂落儿”的滋味。南三环刘家窑桥南一套近50平方米的商住楼挂牌俩月都没招来看房人，当他周末催促中介时，却意外听到一个让他十分意外的消息：“现在商住楼太难出手了，您着急的话，先鼓励鼓励我们经纪人，交1万元中介费吧。”

　　中介费一直以来都是买方的事儿，现在卖方怎么还得交中介费了？别说是陈先生，很多打算出售商住楼的房主都是头一回听说这事儿，可这，恰恰成了如今商住楼市场供过于求的真实写照。

　　想得挺美

　　不限购自住兼投资

　　3年前，买这套二手商住楼时，陈先生给中介交的各种费用，加起来还不到8000元；3年过去后，商住楼房价涨了不少，不过最近想要卖它，中介费的情况却也发生了变化——在住宅市场肯定是由买方全包的中介费，在非住宅市场怎么就还得让卖方掏腰包？

　　“当初想得挺美，买套商住楼不限购，自住兼投资。”他回忆说，这栋4层商住楼位于南三环外，每平方米2.2万元，总价100万元起。跟中介门店打听了一圈，他发现在售楼盘周边毛坯房已在每平方米3.5万元左右。1万多元的价差，让他认为这些房子有投资空间。更何况，这个商住楼项目4.2米的挑高，引发了像陈先生这样被限购一族的追捧。“南向大开间能被隔成两层，楼下待客加卧室，楼上隔出来做个书房，室内面积超过60平方米，都赶上个小两居了。”

　　自2010年北京楼市执行限购措施起，一些区县的商业地产供应量达到高峰，一度造成各区域供应过剩以及写字楼空置率居高不下。从需求方面来说，40年或50年产权的商住楼恰恰击中了相当一部分刚需的“软肋”：不限购、总价低，室内水电、卫生间、厨具全齐，还能隔出个二层，可以满足火烧眉毛的一时之需。

　　成本颇高

　　空调变身电老虎

　　“爱情不是你想卖，想买就能卖……”四层新居楼下劲爆的迪曲伴随摩托车轰鸣的马达声，不时闯进紧闭的窗户，时时在提醒陈先生：所购买的商住楼位于一个超大小区的西南角，紧靠着大马路，从小区规划来说，这里简直就是一块“边角料”。虽然一次性投资成本不高，可入住后的成本有多少？这样的房子，日后还容易出手变现吗？

　　“您买这套LOFT都有买一层送一层的优势，接近150%的空间利用率，是传统平层住宅无法比拟的。落地窗配南向超大观景阳台，跃层居住模式可以媲美小别墅。”因为陈先生的住宅限购身份，一家中介经纪人没费太多唇舌，就收到了陈先生的8000多元的中介费。

　　可等到签约时，陈先生才发现，虽然总价款100万元，只需要50%首付，但按照原房主的要求，100万元的总房款必须在三个月内分三期内打到账户里。这还不算完，未来还有更多的持有成本在等着他：每平方米50多元的供暖费用，每吨5.6元的水费，以及每度1.2元的电费，水电热全部都是按商用标准收费的，尤其是水费和供暖费，都比民用标准翻了一番。

　　“冬天暖气不够给力，晚上要开空调，此时超过4米的层高就成了劣势，为了让室温超过20摄氏度，就必须把空调设置成‘电老虎’模式，每晚至少5块钱电费。”陈先生自嘲说。

　　变现不易

　　木樨园挨家磕中介

　　实际上，本市商住楼供应热潮从2008年北京奥运会举办前，一直持续了四五年的时间。2011年6月，本市开始执行《关于加强部门联动完善商业、办公类项目管理的通知》，这份文件，在业内被称为“商改住”禁令，其中显示，开发企业严格按照规划，商业、办公类项目应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计。

　　但据多家中介公司统计，截至此时，此类被禁的商住楼已经销售了几十万套，特别是在当初买房的一批业主需要改善住房条件时，二手房市场中的商住楼挂牌量在最近一两年呈现出“井喷”之势。

　　“想卖商住楼，就去木樨园。”在小区门口的一家中介门店挂牌两个月后，陈先生终于得知了市场中流传的这一规律：在二手住宅成堆的区域，商住楼总价不打个八折左右的折扣，基本没有吸引力，除非是到外地来京人员集中的木樨园一带，由于在此地经商的外地人基本都是被限购人群，他们在京购房的首选基本还是商住楼。

　　事不宜迟，上周末陈先生拉上家人，兵分几路在木樨园商圈内的10几家中介“撒网”挂牌，报价还是原来160万元的心理价位。没承想，半天没到，他便接到了几位经纪人的电话或短信，内容基本一致：“哥，您这套房现在不太好出手，建议一，降价10万元；二，您出1万元中介费，给买方降低交易成本，兴许还有成交可能。”

　　中原地产首席分析师张大伟表示，目前京城二手房市场中的商住楼处于交易低谷，受到二手房交易下行压力和未来房产税开征对象等不利影响，房主不妨先将房屋出租。像陈先生的三环外商住楼目前月租金约4000元，年投资回报率虽然只有5%左右，但租客每年还可替房主“背负”供暖、物业费等合计近万元的持有成本。