◆导报记者 吴淑娟  梁士兴 济南报道

    18日举行的济南滨河新区城市发展高峰论坛吸引了国内不少一线城市的房地产开发商。那么，地产投资从一线城市转投二线城市甚至三线城市，究竟是价值转移还是泡沫转移？

 

    二线城市：调控带来机会

    滨河新区原本是济南北部地区的低洼地带，随着小清河综合治理工程的推进，该区吸引了不少国内知名开发商。19日，小清河开发建设投融资管理中心与国内9家房地产开发企业集中签约，此次签约总用地面积约972公顷，总投资约670亿元。

    为什么房地产开发商对济南这个二线城市如此关注？北京首开仁信置业总经理李捷表示，地产开发最核心的是投资行为。对二、三线城市的关注，是因为一线城市地产投资的利润率相对越来越薄，门槛又非常高，而且风险也越来越大，当然要向二、三线城市转移。

    全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，“在楼市宏观调控的背景下，房地产开发企业已不再投资北京、上海等热点城市，转而投向一些非热点城市。”

    北大资源山东地产总经理袁相平则表示，虽然当前的宏观调控对二线城市有短期影响，但从长远来说，影响不大。“无论一线城市还是二线城市，房地产的需求是随着城市化的进程而增加的，刚性需求依然存在，调控政策只是让需求处于更合理的状态。”重汽房产常务副总经理荆向东也表示，济南楼市刚性需求大，房地产市场稳健，房价相对稳定。

    天鸿地产董事长柴志坤认为，向二、三线城市投资将保障企业未来的发展。“房地产企业每年的销售业绩和利润都在增长，但实物开发量却在下降，特别是增长速度在下降。如果不在战略上进行调整，即使未来的利润和销售额增长，也会影响企业未来的发展。”

    柴志坤表示，二线城市房地产市场活跃，这些城市正处于快速城市化的过程中。宜居城市如济南会使得周边一些小城市的人口较快地聚集到此。“二、三线城市未来的商机来源于周边城市向其的人口转移。”

 

    泡沫与价值相伴相生

    国内房地产开发商对二、三线城市的关注，是二、三线城市的价值体现，还是房地产市场泡沫向非热点城市的转移？高策地产顾问机构董事长李国平直言，“房地产泡沫和价值肯定是同时从一线城市向二线城市转移。一线城市房产开发商的资金在给二线城市带来价值的同时，也会形成一定的所谓泡沫。”

    柴志坤分析认为，房地产有投资和消费双重属性。就目前的物价水平来说，一个城市的房价在每平方米六七千元以下，房产是以消费属性为主；一旦房价上涨到每平方米七八千元或1万元以上，再加上这个区域已经不单单是当地人居住，而是周边地区的人口聚集的时候，房产就会呈现越来越明显的投资属性。

    “要理性地看待价值和泡沫之间的关系，如果这个产品有投资价值，肯定会带有一定的泡沫成分，应该把这一对矛盾统一地看待。无论是消费还是投资，都会有很好的机会。”柴志坤表示，对于投资品而言，泡沫与价值一定是相伴相生的。

    李国平认为，现在二、三线城市真正需要考虑的是如何经营城市，使之成为一流城市，以此来与一线城市竞争。“只有把二、三线城市打造成一流的二、三线城市，才会在同级的城市发展中占有优势。”

    聂梅生认为，房价上涨的根本原因是货币投放太多，形成了流动性过剩。资本进入了房地产市场，不可避免会推动房价大幅上涨。

    对于房地产市场的未来发展，聂梅生建议，应稳定房地产的投融资，并引导资金从热点城市流入二、三线城市，这样房地产发展将更加均衡，更有后劲。